設(shè)想這樣一個(gè)場景：你住的樓棟大范圍墻皮脫落、管道漏水……你正頭疼怎么籌錢維修時(shí)，出現(xiàn)了一筆救急的資金。

現(xiàn)在，這個(gè)場景或?qū)⒊蔀楝F(xiàn)實(shí)，因?yàn)榉课蒺B(yǎng)老金已經(jīng)來了，目前上海等全國22個(gè)城市正試點(diǎn)推進(jìn)這一制度。

房屋養(yǎng)老金是什么？錢從哪里來？能通過保險(xiǎn)制度撬動(dòng)多少資金？對(duì)居民是負(fù)擔(dān)還是福利？有可借鑒的經(jīng)驗(yàn)嗎？……我們?cè)噲D探討一系列問題。

這是一項(xiàng)什么制度？

房屋養(yǎng)老金將成舊房修繕的重要資金補(bǔ)充

“房子像人一樣也會(huì)變老，老了也會(huì)生病。”在不久前國新辦舉行的政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)言人如是說。由此，引出我國將加快推進(jìn)關(guān)于房屋安全的3項(xiàng)制度：房屋體檢、房屋保險(xiǎn)，以及為前述兩項(xiàng)提供資金的房屋養(yǎng)老金。

“房屋養(yǎng)老金”由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在去年首次提出，如今明確22個(gè)城市試點(diǎn)推進(jìn)后，這一話題迅速引發(fā)討論。

為何要有這個(gè)制度？因?yàn)槲覈呐f房子越來越多。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，中國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年房屋占比接近20%。以此次試點(diǎn)的上海為例，全市城鎮(zhèn)既有住房建筑面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”。未來越來越多房屋面臨維護(hù)、改造，資金需求量大。

我們以前沒有房屋維修資金嗎？有的，叫住宅專項(xiàng)維修資金。

就是居民在購買住房時(shí)，需要繳納一筆“住宅專項(xiàng)維修資金”，專用賬戶管理，用于房屋后續(xù)的修繕，一般金額根據(jù)當(dāng)時(shí)的建安成本計(jì)算。《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（165號(hào)令）明確：每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。

但這部分資金不容樂觀，總量較少且使用效率低。比如不少老舊小區(qū)，住宅專項(xiàng)維修資金是按多年前的物價(jià)水平繳納，資金體量不大?！半S著需要維護(hù)、改造的老舊房屋占比提升，僅依靠住宅專項(xiàng)維修資金難以滿足，亟須增量資金入場?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜表示。

在這個(gè)背景下，房屋養(yǎng)老金成為有益的補(bǔ)充。“小修小補(bǔ)通過物業(yè)管理費(fèi)承擔(dān)，大修大補(bǔ)通過住宅專項(xiàng)維修資金，未來的房屋體檢、重大損壞修補(bǔ)的兜底等，則通過房屋養(yǎng)老金發(fā)揮作用?！?/strong>廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，保障住房維修資金的多元化、多層次體系正在成型。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在8月23日的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上所說，“房屋養(yǎng)老金，個(gè)人賬戶通過繳納住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)有了，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來。”

由此也可以推斷，“房屋養(yǎng)老金=個(gè)人賬戶+政府公共賬戶”。同時(shí)，居民還可以自主補(bǔ)充配置商業(yè)房屋保險(xiǎn)，因此進(jìn)一步豐富為“房屋養(yǎng)老金=個(gè)人賬戶（住宅專項(xiàng)維修資金）+政府公共賬戶+補(bǔ)充商業(yè)保險(xiǎn)”。對(duì)比此前的“住宅專項(xiàng)維修資金+補(bǔ)充商業(yè)保險(xiǎn)”房屋修繕模式，當(dāng)前的房屋養(yǎng)老金模式中增加了“公共賬戶”的補(bǔ)充資金。

摘自上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院《我國房屋養(yǎng)老金制度：背景與框架》

公共賬戶發(fā)揮什么作用？中國社科院保險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心副主任閻建軍進(jìn)一步表示，首要用途是房屋公共體檢，同時(shí)也用于房屋應(yīng)急托底保障，甚至對(duì)于沒有繳存專項(xiàng)維修資金或維修資金使用存在困難的房屋，先行墊付資金開展緊急維修，消除安全隱患。

居民要出錢嗎？

不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，公共賬戶由政府籌資建

當(dāng)前對(duì)“房屋養(yǎng)老金”的討論集中在“錢”上，更具體來說就是：錢從哪里來，居民要出錢嗎？

多位專家指出，政策是按“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，不減損個(gè)人權(quán)益”的原則制定實(shí)施，也就是居民或不需要出資。上海辟謠平臺(tái)于25日就明確表示，公共賬戶的款項(xiàng)來自公共資金，由地方政府探索資金籌集渠道，不會(huì)加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步解釋，房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶組成。其中個(gè)人賬戶由原先的住宅專項(xiàng)維修資金平移過去，不需要業(yè)主再出資；而公共賬戶是后續(xù)由政府籌資建設(shè)的，也不需要個(gè)人出資。“總體來說，房屋養(yǎng)老金制度不增加業(yè)主負(fù)擔(dān)，同時(shí)也有效保障了后續(xù)房屋的維修管理?！眹?yán)躍進(jìn)說。

但也有觀點(diǎn)提醒，個(gè)人賬戶可能存在兩種需要補(bǔ)交（個(gè)人賬戶）的情況。一種是房屋之前沒有交過這筆維修基金，比如非商品房，還比如在1998年我國住宅專項(xiàng)維修資金制度出臺(tái)之前的大部分住房；另一種是住宅專項(xiàng)維修資金余額不足，如果低于初期金額30%，考慮到未來房屋體檢、修繕等支出，或許也需要補(bǔ)交。

此次重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)建立公共賬戶，這里的錢從哪來？

李宇嘉認(rèn)為，可能有以下籌資渠道：一方面，原有資金挖潛，包括物業(yè)費(fèi)、專項(xiàng)維修基金結(jié)余、公積金增值收益等；另一方面，社區(qū)公共空間（包括商鋪運(yùn)營和租賃、小區(qū)攤位出租、停車場、廣告牌、會(huì)所和體育設(shè)施等）的運(yùn)營收益；再有，就是水電氣網(wǎng)等管線修繕更新時(shí)，由管線單位出資；再比如，政府性基金和財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)投入、中長期特別國債等。

另外，關(guān)于年限的問題也廣受討論：按個(gè)人養(yǎng)老金要求，退休才能領(lǐng)??；那房屋養(yǎng)老金，是否也要等到房屋達(dá)到一定樓齡才能使用？

不少專家認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金不考慮年齡，而是考慮需求。上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金是要實(shí)現(xiàn)房屋全生命周期管理，簡單理解就是需要用錢時(shí)有錢用，即使樓房樓齡不長，符合資金使用要求的就可以動(dòng)用這筆資金，“不是說樓齡必須達(dá)到25年或者30年才能使用養(yǎng)老金?！?/p>

目前，各方期待實(shí)施細(xì)則的出爐，盡管對(duì)部分細(xì)節(jié)有一定爭議，但都肯定這項(xiàng)制度推出的重要意義。更多專家認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金是要建立一種共擔(dān)互助的房屋修繕制度，個(gè)人即使要繳納資金也大概不會(huì)很高；從操作層面來看，制度的意義或許更多是撬動(dòng)更大的社會(huì)價(jià)值，由此也更強(qiáng)調(diào)對(duì)接市場化的保險(xiǎn)制度。

為何需要房屋保險(xiǎn)？

撬動(dòng)資金杠桿并引入風(fēng)險(xiǎn)管理

在房屋安全的政策中，還有一項(xiàng)被不少人忽視，那就是房屋保險(xiǎn)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已明確，建立房屋養(yǎng)老金制度，是為房屋體檢、房屋維修、房屋保險(xiǎn)提供資金保障。分析指出，保險(xiǎn)具有天然的風(fēng)險(xiǎn)管理和防災(zāi)防損功能，對(duì)提升房屋安全大有幫助。

首先，用房屋養(yǎng)老金購買房屋保險(xiǎn)，達(dá)到“花小錢辦大事”的效果。保險(xiǎn)制度是利用大數(shù)法則分?jǐn)偤娃D(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，尤其在面對(duì)自然災(zāi)害等不可抗力造成的房屋損壞時(shí)，通過保險(xiǎn)“兜底”能及時(shí)提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

其次，保險(xiǎn)制度對(duì)于房屋體檢有著推動(dòng)作用。近年來，保險(xiǎn)行業(yè)也正做好“風(fēng)險(xiǎn)減量管理”服務(wù)，在房屋保險(xiǎn)領(lǐng)域，保險(xiǎn)公司會(huì)對(duì)房屋安全進(jìn)行嚴(yán)密的關(guān)注和評(píng)估，引入各種房屋體檢、養(yǎng)護(hù)資源，幫助提升房屋安全，與當(dāng)前我國重視的房屋事前安全檢查不謀而合，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)業(yè)主和保險(xiǎn)業(yè)“雙贏”。

再次，補(bǔ)充商業(yè)保險(xiǎn)能滿足多元化的住房安全保障需求。像電梯維修保險(xiǎn)、外墻修葺保險(xiǎn)等保險(xiǎn)，可根據(jù)個(gè)性化的需求進(jìn)行投保，為重點(diǎn)領(lǐng)域加固“雙重保障”。

饒是如此，我國的住房保險(xiǎn)市場目前仍動(dòng)力不足。瑞士再保險(xiǎn)2023年發(fā)布的《中國家財(cái)險(xiǎn)市場：服務(wù)撬動(dòng)住房保險(xiǎn)未來價(jià)值空間》報(bào)告顯示，2021年中國家財(cái)險(xiǎn)保費(fèi)收入98億元，僅占財(cái)產(chǎn)及意外險(xiǎn)市場總體保費(fèi)收入的0.8%。

究其原因，一方面，以家財(cái)險(xiǎn)為主的傳統(tǒng)房屋保險(xiǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重、出險(xiǎn)率較低，客戶感知度低，投保意愿并不強(qiáng)；另一方面，由于缺乏政策強(qiáng)制性，保險(xiǎn)公司展業(yè)難形成規(guī)模，其銷售積極性也弱。

目前，在推動(dòng)房屋保險(xiǎn)方面，我國一些城市做出探索。

第一個(gè)“吃螃蟹”的城市是浙江寧波，也是最早試點(diǎn)“住房養(yǎng)老金”制度城市。2015年，寧波在鎮(zhèn)海區(qū)試點(diǎn)城鎮(zhèn)住房綜合保險(xiǎn)服務(wù)，由財(cái)政出資為轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)住房購買保險(xiǎn)和服務(wù)，啟動(dòng)房屋安全動(dòng)態(tài)監(jiān)測模式，開創(chuàng)了利用現(xiàn)代保險(xiǎn)制度參與危舊住宅房屋使用安全管理的先河。

江蘇泰州市在全國首創(chuàng)“住宅專項(xiàng)維修資金續(xù)籌模式”，由市級(jí)住宅維修資金管理機(jī)構(gòu)設(shè)立統(tǒng)籌賬戶，通過“政府支持引導(dǎo)、企業(yè)應(yīng)保盡保、業(yè)主自愿參?！钡男问剑Ｕ纤袇⒈７课莸木S修支出。

在廣東，今年3月，廣州市住建局也印發(fā)《廣州市城鎮(zhèn)房屋安全保險(xiǎn)制度實(shí)施方案》，提出“借助保險(xiǎn)的市場化作用，為房屋使用安全責(zé)任人提供巡查、檢測、監(jiān)測、賠付服務(wù)”“建立健全城鎮(zhèn)房屋全生命周期安全管理長效機(jī)制”。據(jù)筆者了解，方案落地后，有醫(yī)院、學(xué)校等公共建筑的使用單位投保，不過民用建筑尤其是存量物業(yè)的投保意愿較低。

有保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，政策引導(dǎo)和支持是行業(yè)發(fā)展的“助推器”，隨著政府層面公共賬戶的設(shè)立，或?qū)⒏罅Χ韧苿?dòng)房屋保險(xiǎn)發(fā)展，這一險(xiǎn)種也有望成為財(cái)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)未來重點(diǎn)發(fā)力的領(lǐng)域之一。

房屋養(yǎng)老金有借鑒嗎？

暢通多元渠道解決資金來源問題

房屋“養(yǎng)老”是各個(gè)國家和地區(qū)的共同問題。我國現(xiàn)階段推行房屋養(yǎng)老金，會(huì)面臨哪些挑戰(zhàn)？

在業(yè)內(nèi)看來，還需要完善配套法律法規(guī)、完善資金歸集和續(xù)籌機(jī)制、建立定期檢查的全生命周期管理體系等，一系列難點(diǎn)仍待攻克。

放眼全球，英國、美國、荷蘭、新加坡等國家，以及我國香港地區(qū)已在房屋養(yǎng)老金制度上先行，提供了“他山之石”。

一方面，通過立法確立、規(guī)范制度。

例如，通過立法對(duì)房屋養(yǎng)老金的管理、收繳和使用進(jìn)行規(guī)定。這項(xiàng)制度在新加坡叫“備用金”制度，來源于其1968年制定的《地契分層法令》；美國則通過制定《統(tǒng)一建筑物區(qū)分所有權(quán)法》《公寓所有權(quán)創(chuàng)設(shè)模范法》《統(tǒng)一共同權(quán)益產(chǎn)權(quán)法》對(duì)房屋維護(hù)資金的管理、收繳和使用進(jìn)行了立法規(guī)定。

另一方面，強(qiáng)調(diào)暢通多元融資渠道，解決資金不足問題。

例如，英國的住房維修制度投融資模式已逐步由政府補(bǔ)助轉(zhuǎn)向政府借貸、資本發(fā)行、私募基金等；荷蘭則建立了融資擔(dān)保機(jī)制，使住房協(xié)會(huì)成為吸收社會(huì)資金和專業(yè)力量的重要載體；香港地區(qū)則通過增加公共資金、金融機(jī)構(gòu)貸款、法定機(jī)構(gòu)發(fā)行債券、私人資本投入等多種融資手段，形成了多元供給的資金結(jié)構(gòu)。

另外，部分國家和地區(qū)也重視保險(xiǎn)制度。

以美國為例，美國業(yè)主協(xié)會(huì)通常會(huì)購買物業(yè)保險(xiǎn)，彌補(bǔ)自然災(zāi)害、意外事故或其他不可預(yù)見的事件所造成的損失。保險(xiǎn)還可以為電梯、空調(diào)系統(tǒng)、屋頂?shù)裙苍O(shè)施和設(shè)備提供額外的保障。

在香港地區(qū)，維修資金管理制度中也包括保險(xiǎn)制度，如果為社區(qū)公共設(shè)施設(shè)備投保，當(dāng)設(shè)備因意外需要維修時(shí)，保險(xiǎn)公司將會(huì)進(jìn)行理賠。

◆編輯：龍慧◆二審：陳吉春◆三審：周亞平